三门峡法院能动司法 圆了业主安居梦

历时2年，涉案1.02亿元，“烂尾楼”终盘活！

“原来愁得天天睡不着觉，现在终于有盼头了，我们心里这块大石头算放下来了”“感谢党委政府，感谢三门峡法院，甘棠雅苑项目才能重整成功，我们一定能住上新房。”虽已是深冬，记者听到的都是暖心的话，甘棠雅苑业主难掩喜悦和激动，对新家园充满憧憬。

甘棠雅苑是省级重点关注“问题楼盘”，被确定为省级“保交楼”项目。2014年，甘棠雅苑项目由三门峡某房地产开发有限公司开发，项目涉2及600余套房产。2015年底，因企业资金链断裂，项目停工；2018年，该公司原实际控制人因涉嫌犯罪被刑事立案，后被判刑，该项目复工建设后又全面停工，购房者、农民工等多方利益无法保障，购房户频繁上访，造成不良社会影响。

府院联动,打破“僵局”

针对甘棠雅苑“问题楼盘”这一“顽疾”，三门峡市委市政府成立问题楼盘工作小组，并指导支持三门峡市法院成立项目常态化工作专班，强化府院联动，搭建工作平台，与市财政局、税务局、房管局、不动产登记中心等相关职能部门建立联席会议、信息通报、重大事项会商等制度，先后3次召开联席会议，专门出台会议纪要，有序推进、妥善解决历史遗留问题。2021年6月至今，常态化工作专班通过协调解决了破产企业资产的竞买兜底、资产过户、证照变更、税费减免等问题，为买受人减免土地增值税700多万元，有效缓解破产房企复工续建资金压力。

2022年10月28日，三门峡市法院于发布公告对天仁公司名下土地使用权、在建工程等资产进行拍卖，后两次流拍。在第三次公开拍卖时，国企文达置业参加拍卖，并以1.02亿元成功拍下甘棠雅苑。文达置业在办理不动产过户登记时，因洛阳市某法院在三门峡市法院受理破产案件后对天仁公司土地资产进行了查封。三门峡市法院与该院多次协商，但均未取得进展。为确保买受人能够及时完成过户，三门峡市法院主动担当作为，积极发挥司法职能，依法向三门峡市不动产登记中心送达协助执行通知书，解除对天仁公司名下不动产的查封，并协助买受人当日完成新不动产产权证书的办理，为拍卖人复工续建按下“加速键”。

创新试点，“附条件”拍卖

“问题楼盘楼盘牵涉利益群体众多、矛盾纷繁复杂，我们不能就案办案，不能一破了之，还要真正续建、真正盘活，让人民群众不再谈“破”色变，而是看到破产的挽救功能，感受到我们的司法温度。”三门峡市中院承办法官专门提到了能动司法的重要意义。

三门峡法院坚持“一楼一策一专班”工作机制，综合考虑到房地产开发项目劳务密集、资金密集，且涉及民生利益和社会稳定等特点，坚持复工续建、盘活项目工作思路，创新采用“附条件”拍卖形式对天仁公司土地等资产进行挂网竞拍。

拍卖前，全力做好购房人释法答疑工作，对购房户债权人逐户反复进行动员，让购房户债权人认识到单纯破产清算不能解决其住房问题，即使现金清偿，仍不能实现其利益最大化。通过详细释法，给予购房户充分选择权，可以选择足额退还支付本金，或者在原购房价基础上每平方米增加912元购买，得到实际住房，为后续拍卖到甘棠雅苑的竞买人继续履行原购房合同义务奠定基础。

拍卖过程中，坚持附条件机制，在拍卖公告中，附条件声明拍卖者应当支付履约保证金1000万元，促进其积极履约；同时在取得预售许可证后，签订新的商品房买卖合同，将剩余购房资金交付给拍卖者，解决其后续建设资金来源问题。

拍卖成交后，在与购房户债权人签订正式商品房买卖合同且完成备案后，将1000万保证金和购房户缴纳的剩余购房款57965981万元交给拍卖人文达置业。同时将破产清算程序应当清偿给购房人债权的5746万元打入文达置业商品房预售资金账户，彻底解决后续资金建设问题，最大程度减轻复工复建资金压力。

意义重大，实现双赢多赢共赢

“这个楼就在我家门口，眼看着它火热开工又到停工。现在这个‘老大难’重新开工，变成了炙手可热的热门房源，原先的‘城市伤疤’成为了三门峡的‘明星楼盘’。”“原来光秃秃的楼板变得有颜色了，外墙门、窗户也安装上去了，看房的业主络绎不绝。”居住在甘棠雅苑附近王先生非常感慨。如今，“甘棠雅苑”项目更名为“文达观棠”，已全面建成住宅612户，成交500余户，项目已实现交付。

三门峡法院综合考虑购房户债权人、建筑施工企业、拍卖人多方权益等情况，有效推进楼盘续建、破产审理、矛盾化解等各项工作顺利进行，为各方权益实现提供坚强司法保障。

协调资金筹集，确保“有钱建”。积极向党委政府上报资金困难等问题，最大限度争取支持。通过三门峡市委市政府的积极协调，拍卖人成功申请省问题楼盘专项化解资金6000万元，减缓竞买企业资金压力。

确立建设主体，解决“谁来建”。协调拍卖人与项目原建筑施工企业在自愿的基础上签订建筑施工合同，弥补原建筑施工企业建设工程价款优先受偿权没有足额清偿的损失，减少施工阻力，保障建筑企业施工利润，维护建筑企业农民工合法权益。

加强资金监管，推动“有序建”。及时将应当分配给购房人的款项支付到预售房监管资金账户，加强资金监管，问题楼盘专项资金由相关银行和政府部门进行监督管理，杜绝后续建设资金挪用风险。

延伸司法服务，促进效果“最大化”。市法院发挥审判职能，强化破产审判，确保案件实现政治效果、法律效果和社会效果的有机统一。通过破产审判，有效推动225个购房户与文达置业有限公司签约，维护了民生权益和社会和谐稳定。

点赞：保交楼、保民生、保稳定

“尽职责心系百姓，促和谐拯救烂尾”这是甘棠雅苑重整复盘后274名购房人为三门峡法院送来的锦旗，感谢三门峡市中级人民法院创新举措，化解甘棠雅苑问题楼盘项目，协调解决了重整计划执行期间的复工、解押、办证等难题。

三门峡市委书记范付中批示：市法院积极服务全市大局，推动“甘棠雅苑”等问题楼盘成功盘活，成绩值得肯定。希望市法院在下步工作中总结好经验做法，持续强化府院联动，创新破产审理机制，充分发挥审判职能，为加快化解问题楼盘、推动全市房地产市场健康发展提供坚强司法保障。

三门峡市委副书记、市长徐相锋批示：保交楼工作事关民生大事。市法院依托府院联动机制，创新思维、精准服务、综合施策，作风扎实，有效地解决了甘棠雅苑的问题，有效地维护了各方权益。希望市法院深入总结经验做法，积极担当作为，充分发挥法院职能优势，在化解矛盾、维护稳定、发展经济、防控风险等方面有更大作为，为全市经济社会高质量发展。

采访手记:本案中，三门峡法院摒弃“一破了之”的思想，在问题楼盘处置过程中始终以复工续建为目标，根据楼盘具体情况采取不同的破产方式，通过府院联动机制强化破产财产处置力度，以最快速度、最高价值对问题楼盘进行拍卖处置，最大限度缩短在建工程复工时间，有效保护各方权益。甘棠雅苑“问题楼盘”的化解，是在房地产企业破产清算程序中，以“公开竞争+府院联动+设置互惠互约条件”处置破产财产，提升资源配置效力，精准服务“保交楼、保民生、保稳定”目标的典型案例。甘棠雅苑“问题楼盘”的成功盘活是在市委领导下、市政府支持下，人民法院充分发挥审判职能，全力构建法治化营商环境、助推三门峡市经济社会高质量发展的生动实践。